Zsámbék Város Önkormányzata - Főépítész

Főépítész

1. Kapcsolat
Ügyfélfogadás, telefonos tájékoztatás, időpontegyeztetés kizárólag ezeken a napokon:
hétfő: 9.00–11.30 és 14.30–18.00
szerda: 13.30–15.00
pénteken: 9.00–10.30

Összetettebb ügyekben célszerű a személyes egyeztetést igénybe venni, amelyhez az előzetes időpont-egyeztetés hétfőn, szerdán vagy pénteken javasolt:
telefon: +36 23 565 610 vagy +36 30 392 4056
Kapcsolatfelvétel: hétfőn, szerdán és pénteken.

Egyszerűbb kérdéseit felteheti az alábbi emailcímen is: Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.
2. Milyen ügyekben segít a főépítész?
Az egyes épületek vagy építmények tervezett építési vagy átalakítási szándékai településképi és/vagy településrendezési eljárások kezdeményezésének szükségességét veti fel. Ma, szinte minden építési tevékenység valamilyen Érdemes már a tervezés korai szakaszában egyeztetni. A korai egyeztetés segíti a későbbi hatósági eljárások gyorsítását és a konfliktusok megelőzését.

Különösen javasolt az egyeztetés:
• új épület tervezése előtt
• meglévő épület bővítése vagy átalakítása esetén
• védett területen vagy karakteres városrészben tervezett beavatkozásnál
• reklám, cégér vagy homlokzati elem elhelyezésekor
• telekalakítás vagy telekmegosztás előkészítésekor
• bizonytalan jogértelmezési helyzetekben
• településtervek készítése és módosítása tárgyában
3. Mire szolgál a Helyi Építési Szabályzat?
A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) a település egyik legfontosabb építésügyi dokumentuma. Meghatározza, hogy a település egyes területein milyen építési, telekalakítási és területhasználati szabályokat kell alkalmazni. A HÉSZ használata különösen fontos:
• ingatlan vásárlása előtt, amikor meg szeretné tudni, hogy az adott telken mit lehet építeni;
• építési beruházás előkészítésekor;
• családi ház, gazdasági épület vagy egyéb építmény tervezése során;
• telekalakítási vagy telekrendezési eljárások esetén;
• rendeltetésmódosítás vagy bővítés tervezésekor;
• tervezők, építtetők és ingatlantulajdonosok számára a beruházás előkészítése során.
4. Mit tartalmaz a HÉSZ?
A település valamennyi ingatlana egy építési övezetbe vagy övezetbe tartozik. Az egyes övezetekhez eltérő előírások kapcsolódnak, amelyeket a Helyi Építési Szabályzat tartalmaz. A HÉSZ két fő részből áll:
1. Szöveges előírások
A rendelet szöveges része tartalmazza az általános és az egyes övezetekre vonatkozó részletes előírásokat.
A szabályozási előírásokat az oldalt megadott linkre kattintva, a Nemzeti Jogtár felületén találja.
2. Szabályozási terv
A rendelet mellékletét képező szabályozási terv térképi formában mutatja be az egyes telkek és területek övezeti besorolását, valamint a rájuk vonatkozó területrendezési és építési korlátozásokat.
A szabályozási tervlapokat (5 db) az oldalt megadott linkre kattintva, a Nemzeti Jogtár felületén találja, a HÉSZ szövege alatt.
5. Hogyan lehet megállapítani egy ingatlan építési előírásait?
Első lépésként a szabályozási terven meg kell keresni az érintett ingatlant helyrajzi szám alapján.
A szabályozási terv megmutatja, hogy az adott telek mely építési övezetbe vagy övezetbe tartozik. Ezt követően a HÉSZ szöveges részében az adott övezethez tartozó előírások között lehet tájékozódni.
6. Milyen előírásokat határoz meg a HÉSZ?
Az övezeti előírások többek között meghatározzák:
• a telken elhelyezhető épületek rendeltetését;
• az elhelyezhető épületek és rendeltetési egységek maximális számát;
• a beépítés módját;
• a megengedett legnagyobb beépítettséget;
• a kialakítható legkisebb telekméretet;
• a megengedett legnagyobb épületmagasságot vagy homlokzatmagasságot;
• a kötelezően kialakítandó legkisebb zöldfelület mértékét;
• a megengedett szintterületi mutatót;
• a szükséges közműellátottság feltételeit;
• a parkolásra és közlekedésre vonatkozó követelményeket.

A HÉSZ emellett számos általános előírást is tartalmaz, amelyek a teljes településre vagy annak egyes részeire vonatkoznak.
Milyen védettségeket és korlátozásokat tartalmaz?
A HÉSZ és mellékletei feltüntetik többek között:
• a műemléki védelem alatt álló, illetve országos örökségvédelmi védelemben részesülő épített örökségi elemeket;
• a műemléki környezet és egyéb örökségvédelmi területek határait;
• a természetvédelmi oltalom alatt álló területeket;
• az országos és helyi jelentőségű táj- és természetvédelmi értékeket;
• a különböző környezeti, vízvédelmi, közlekedési vagy egyéb szakági korlátozásokat.
A védettségek és korlátozások az általános övezeti előírásokon túl további követelményeket is előírhatnak.
7. Milyen esetekben szükséges tájékozódni a HÉSZ előírásairól?
A Helyi Építési Szabályzat alapján állapítható meg, hogy egy adott telken milyen építési tevékenység végezhető, milyen feltételekkel alakítható ki új telek, illetve milyen korlátozásokat kell figyelembe venni a tervezés és a kivitelezés során.
Ezért ingatlanvásárlás, telekalakítás vagy építkezés megkezdése előtt javasolt a HÉSZ és a szabályozási terv megismerése, valamint szükség esetén a települési főépítész vagy szakképzett tervező bevonása.
8. Településkép-védelmi eljárások
A településképi eljárások célja annak biztosítása, hogy az építési tevékenységek illeszkedjenek Zsámbék településképéhez. Többféle településképi eljárás létezik az épület, az építmény, a rendeltetés, a reklámozás, a műszaki berendezések jellegétől, méretétől vagy engedélyezési módjától függően. A településképi eljárásokat Zsámbék Város Önkormányzatánál kell kezdeményezni.
A településképi eljárások:
• településképi szakmai konzultáció
• településképi véleményezési eljárás
• településképi bejelentési eljárás
• településképi kötelezés
9. Településképi szakmai konzultáció
A szakmai konzultáció célja, hogy a tervezés korai szakaszában iránymutatást adjon a településképi követelményekkel kapcsolatban.
A konzultáció a 419/2021. (VII.15.) Korm. rendelet 43. § alapján történik.
A kérelmet az építtető vagy a tervező elektronikus úton nyújtja be az önkormányzathoz E-PAPÍR felületen (Az oldal használatáról tájékoztató alább található).
A konzultációt a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belül meg kell tartani.
A konzultáció történhet:
• személyes egyeztetés formájában
• online megbeszélésként írásban
A konzultációról jegyzőkönyv készül.
10. Településképi véleményezési eljárás
A településképi véleményezési eljárás a 419/2021. (VII.15.) Korm. rendelet 44–45. §-ai alapján történik.
Az önkormányzat településképi véleményt ad például:
• építési vagy fennmaradási engedélyezési eljárásokhoz
• egyszerű bejelentéssel épülő új épületek esetében
• bontási engedélyezési eljárásoknál
• összevont telepítési eljárásoknál
A véleményezési határidő 15 nap.
A kérelmet az építtető vagy a tervező elektronikus úton nyújtja be az önkormányzathoz ÉTDR és/vagy E-PAPÍR felületen (Az E-PAPÍR oldal használatáról tájékoztató alább található).
11. Településképi bejelentési eljárás
A településképi bejelentési eljárás olyan építési tevékenységekre vonatkozik, amelyek: nem engedélykötelesek, de településképi hatással járnak. Ilyen lehet például:
• kisebb épület építése
• homlokzat átalakítása
• kerítés építése
• reklám vagy cégér elhelyezése
• gépészeti berendezések kültéri elhelyezése
Az önkormányzat a bejelentést 15 napon belül tudomásul veszi vagy megtiltja.
A kérelmet az építtető vagy a tervező elektronikus úton nyújtja be az önkormányzathoz E-PAPÍR felületen (Az oldal használatáról tájékoztató alább található).
12. Településképi kötelezés
Ha egy ingatlanon a településképi követelményeket megsértik, az önkormányzat településképi kötelezési eljárást indíthat.
Az eljárás során az önkormányzat:
• felszólítja az ingatlan tulajdonosát a szabálytalanság megszüntetésére,
• szükség esetén kötelező döntést hoz,
• és településkép-védelmi bírságot is alkalmazhat.
13. Településterv és településrendezési ügyek
A településterv a település fejlesztését és rendezését meghatározó tervdokumentumok összessége.
Zsámbékon jelenleg a következő dokumentumok hatályosak:
• településszerkezeti terv
• helyi építési szabályzat
• településkép védelmi rendelet
A jogszabályok alapján az új rendszer szerinti településtervre való áttérés legkésőbb 2027-ig szükséges.
Településterv módosításának kezdeményezése
A településterv módosítását kezdeményezheti:
• az önkormányzat
• magánszemély vagy ingatlantulajdonos
• vállalkozás vagy fejlesztő
A módosítási kérelmet elektronikus úton, az E-Papír rendszeren keresztül kell benyújtani, és ahhoz Telepítési Tanulmánytervet kell csatolni.
14. Elektronikus ügyintézés E-Papíron
Ügyintézéshez beadványt benyújtani itt tud hivatalosan. Az emailes benyújtás nem tekinthető hivatalos elektronikus benyújtásnak.
A főépítészi ügyekhez kapcsolódó kérelmek benyújtása is elektronikus úton így történik, amelyre a legpraktikusabb megoldás az E-Papír felület. Az oldalra ügyfélkapus bejelentkezés után tud belépni itt: https://www.epapir.gov.hu⁠

Az egyoldalas adatlap használata egyszerű, belépés után ezeket kell kitölteni.
• Témacsoport: önkormányzati igazgatás
• Ügytípus: településképi és városépítési ügyek
• Címzett: Zsámbék Város Önkormányzata
• Hivatkozási szám (Hivatali): - /vagy adja meg, ha van
• Levél tárgya: Az érintett ingatlan helyrajzi száma
• Levél szövege: Amennyiben településképi dokumentumot tölt fel, röviden adja meg a kérelem tárgyát, jellegét, vagy ha nincs melléklet, ide írja be a kérdését.
A beadványhoz a szükséges dokumentumokat és tervlapokat lehetőleg egy pdf file-ba összefűzve töltse fel!
15. Fontos tudnivalók az E-közmű oldalon
Hasznos segítség építkezés előtt: ingatlanvásárlás, építkezés, telekalakítás vagy tervezés előtt érdemes megismerni az adott telek környezetét, közműellátottságát és a rendelkezésre álló térképi adatokat. Ebben nagy segítséget nyújt az országosan elérhető E-közmű rendszer, amely több fontos információt egy helyen tesz hozzáférhetővé.

Mire használható az E-közmű?
Az E-közmű rendszerben megtekinthetők többek között:
• az ingatlan hivatalos alaptérképi adatai;
• a rendelkezésre álló légifelvételek;
• a feltüntetett épületek és építmények;
• a közműhálózatok nyomvonalai;
• az egyes közműszolgáltatók működési területei;
• az adott ingatlant érintő közműszolgáltatók elérhetőségei.
A rendszer segítségével gyorsan áttekinthető, hogy egy a telek hol van, milyen területekkel határos, az épületek fel vannak-e rajta tüntetve, és terület milyen közművekkel rendelkezik, illetve mely szolgáltatókkal szükséges egyeztetni egy tervezett beruházás során.

Hogyan lehet használni?
Az E-közmű rendszer ügyfélkapus (DÁP vagy Ügyfélkapu+) azonosítással érhető el.
Bejelentkezést követően a keresőfelületen:
• az ingatlan kereshető utca, házszám, vagy helyrajzi szám alapján, ezt kell előbb kiválasztani, majd
• adja meg a település nevét címét vagy helyrajziszámát,
• a rendszer ezután megjeleníti az érintett ingatlant a térképen.
A bal oldali menüben külön-külön be- és kikapcsolhatók az egyes térképi rétegek (fóliák), például:
• légifotó,
• alaptérkép,
• közművezetékek,
• közműszolgáltatók,
• egyéb szakági információk.
A különböző rétegek együttes használatával jól áttekinthető az ingatlan környezete és műszaki adottságai.

Közműegyeztetés és ügyintézés
Az E-közmű rendszer nemcsak tájékozódásra alkalmas, hanem lehetőséget biztosít a közműszolgáltatókkal történő kapcsolatfelvételre és bizonyos közműegyeztetési folyamatok kezdeményezésére is.
A rendszer megmutatja, hogy az adott területen mely szolgáltatók érintettek, így a tervezők, kivitelezők és építtetők könnyebben megkezdhetik a szükséges egyeztetéseket.

Miért érdemes használni?
Az E-közmű rendszer segítségével már a tervezés korai szakaszában fontos információk szerezhetők az ingatlanról és környezetéről. Ez hozzájárulhat a tervezési hibák elkerüléséhez, a közműkapcsolatok tisztázásához és az engedélyezési folyamatok előkészítéséhez.
Építkezés, telekalakítás vagy ingatlanvásárlás előtt ezért minden érdeklődő számára javasolt az E-közmű rendszer használata.

További segítség és használati útmutató az alábbi linken érhető el:
https://www.youtube.com/watch?v=mr7FxHvxboI

Hirdetmények partnerségi egyeztetésről a településtervek készítése és módosítása tárgyában
A településterv készítése és módosítása során több olyan egyeztetési, közzétételi és hirdetési kötelezettség merül fel, amelyet jogszabályok írnak elő, és amelyek célja a helyi nyilvánosság, valamint az érintett partnerek megfelelő tájékoztatása és bevonása.
Ezek a hirdetmények különböző tervezési szakaszokhoz kapcsolódnak, és eltérő célt szolgálnak. Az első esetben a külső szereplők által benyújtott Telepítési Tanulmánytervek kerülnek közzétételre. Ezeknek a dokumentumoknak az a célja, hogy a benyújtott fejlesztési vagy módosítási szándékok még a képviselő-testületi tárgyalást megelőzően, a helyben szokásos módon egyeztetésre kerüljenek az érintett partnerekkel. A partnerségi egyeztetés keretében véleményt nyilváníthatnak különösen a helyi lakosok, intézmények, egyházak és vállalkozások, mint a településrendezési folyamatok legfontosabb érintettjei.
A második esetben a településterv készítésének vagy módosításának tervezési szakaszához kapcsolódó hirdetmények jelennek meg. Ebben a fázisban a tervező már elkészítette a településterv dokumentumait, amelyek részletesen bemutatják Az adott tervezési csomagban együtt elindított tervmódosítási projektelemeket, azok tervezési célját, szakmai részleteit, valamint a tervezett beavatkozások várható hatásait. Ezeket a véleményezési eljárások során szükséges ismertetni a helyi partnerekkel, a jogszabályokban előírt egyeztetési rend szerint.
A harmadik esetben a településtervek elfogadását követően kerül tájékoztatásra. Ennek célja, hogy az elfogadott településtervek, illetve azok módosításai megismerhetők legyenek a helyi lakosság, a civil szervezetek és az egyéb érintett partnerek számára.
Az alábbi alpontokban ezekhez a tervezési szakaszokhoz kapcsolódó hirdetmények kerülnek közzétételre. Az egyes menüpontok alatt az aktuális eljárásokhoz kapcsolódó dokumentumok, felhívások és tájékoztatók érhetők el.

Településrendezési eszközök módosítása – 17. tervcsomag
Telepítési tanulmánytervek
Link: Partnerségi egyeztetés
Link: Elfogadott terv kihírdetése

Településrendezési eszközök módosítása – 18. tervcsomag
Partnerségi egyeztetés
Link: Elfogadott terv kihírdetése

Településterv készítése – teljes felülvizsgálat
Link: Programalkotási szakasz - kérelmek és észrevételek hirdetménye
Link: Véleményezési anyag
Link: Elfogadott terv kihírdetése

Településkép védelmi dokumentumok készítése
(Itt találhatók a készülő településkép védelmi dokumentumok egyeztetési dokumentumai.)
Link: Előzetes kérelmek és észrevételek begyüjtése
Link: Véleményezési anyag
Link: Elfogadott terv kihirdetése

Helyi építési szabályzat (HÉSZ)

Az egyes telkekre és övezetekre vonatkozó kötelező építési előírásokat tartalmazó önkormányzati rendelet szöveges és rajzi dokumentumai. (NJT oldalra mutat)
https://or.njt.hu/onkormanyzati-rendelet/2020-3-SP-486